Ak chcete investovať do nehnuteľností systematicky a nie intuitívne, musíte rozumieť trom základným číslam: ROI, cashflow a yield. Tieto tri metriky vám povedia, či investícia dáva zmysel, aké riziko podstupujete a Ako začať investovať? rýchlo sa vám vrátia peniaze.

Čo je yield (výnos z prenájmu)?

Yield je jednoduchý hrubý výpočet, ktorý porovnáva ročný príjem z prenájmu s cenou nehnuteľnosti.

Vzorec:

Ročný nájom / kúpna cena × 100 = hrubý yield (%)

Príklad:

Cena bytu: 200 000 €

Ročný nájom: 14 000 €

Yield = 14 000 / 200 000 × 100 = 7 %

Yield je rýchly filter, ale nezohľadňuje náklady.

Čo je cashflow?

Cashflow je skutočný mesačný alebo ročný čistý príjem po odpočítaní všetkých nákladov.

Vzorec (ročný):

Ročný nájom – všetky náklady = čistý cashflow

Náklady zahŕňajú:

– správu nehnuteľnosti

– servisné poplatky / fond opráv

– údržbu a opravy

– poistenie

– dane

– úrok z úveru (ak existuje)

– výpadok nájomníka (vacancy)

Príklad:

Ročný nájom: 14 000 €

Ročné náklady: 5 000 €

Čistý cashflow = 9 000 €

Čo je ROI?

ROI (Return on Investment) ukazuje, ako efektívne pracuje váš vlastný kapitál.

Vzorec:

Ročný čistý zisk / vlastný kapitál × 100 = ROI (%)

Príklad:

Vlastné zdroje: 60 000 €

Ročný čistý cashflow: 9 000 €

ROI = 9 000 / 60 000 × 100 = 15 %

Pri financovaní úverom môže byť ROI výrazne vyššie ako samotný yield – vďaka pákovému efektu.